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发布时间:2019-08-16 19:17:59

  2012年二季度,全球及国内经济增长放缓持续影响广州甲级写字楼租赁市场。仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示:“上半年甲级写字楼整体需求仍疲弱,外资企业对写字楼扩充更趋谨慎,内需仍然是市场的主导力量。”与写字楼扩充需求下降情况相似,二季度的产业园租赁需求也出现递减趋势,持续低迷的需求同样使物流园面临租赁压力。出口放缓使物流园需求下降,二季度空置率走高。另一方面,广州零售增长放缓,个别零售商同质化竞争激烈,扩张需求放缓;加上下半年的新增供应将推高空置率,商铺市场也会出现与写字楼市场类似的情况。

  写字楼井喷供应期接近尾声

  据了解,目前广州写字楼市场整体需求仍疲弱,渐趋两极化。鉴于全球经济疲弱,部分外资企业对经济前景仍然看淡,导致部分写字楼扩充计划受阻。其中,影响较大的是珠江新城新落成的大厦。仲量联行广州地产部主管马炜图表示:“尽管如此,一些以国内市场为主的外资企业受影响程度较低,放缓但仍相对稳定的国内经济仍然继续推动扩张需求,但是基本上呈成本节约型扩张,其大多选择天河中央商务区和越秀区内的传统甲级写字楼,并使该两区的空置率有所下降。”

  仲量联行研究发现,内资企业仍然是广州甲级写字楼租赁及销售市场的主导力量。新竣工写字楼的吸纳量大多来自本地企业,例如本季度竣工的广州大厦,广州银行及其他购买自用部分令全市整体甲级写字楼净吸纳量较上季大幅增长,达到12.5万平方米。同时,上半年全市整体写字楼空置率比上半年回落近2个百分点至10.6%。同期净吸纳量累计约16万平方米,较去年同期减少超过一半。

  由于甲级写字楼竞争趋烈,租金转跌。据仲量联行统计,二季度广州市甲级写字楼租金环比下降1.1%至每月每平方米155元(按建筑面积计算);上半年受总体需求下滑及供应压力影响,平均租金累计缓降1.2%。

  目前广州写字楼市场井喷供应持续,但将接近尾声。由于近期有不少新增供应交付使用,甲级写字楼市场的整体租金受到一定压力,同时乙级写字楼出租率上升并带动租金上扬。跨国公司的房地产决策仍趋向谨慎,内资企业则继续作为市场主导力量。另一方面,由于201 至2014供应相对减少,井喷供应将接近尾声,马炜图相信今年将是部分租户进行搬迁活动的理想时机。仲量联行预计下半年有新增供应50万平方米,至今年底,全市甲级写字楼的总存量将达 60万平方米。“展望下半年,除非经济增长放缓的情况改善,否则租赁需求特别是外资企业方面,将会持续低迷。同时,新增供应量的洪峰也将大大增加空置率的压力。在需求下降和供应井喷的双重压力下,整体租金将面临严峻考验,对新竣工大厦的影响尤其明显。”

  下半年商场空置率将上升

  今年1至5月,广州全市社会消费品零售总额累计同比增长1 .4%,增幅持续下降,总比上年同期下降2.1%。受经济放缓和前景不明朗等因素影响,部分中档品牌零售商销售压力较大。过去一两年零售商扩张迅速,主要商圈内同质化竞争激烈,再加上零售消费放缓,市场整合的风险大增。二季度部分零售商暂缓扩张计划,尤其是即将竣工的物业的预租情况进展相对放缓。

  仲量联行广州及深圳商铺部副董事程怡说,目前广州优质商铺总存量达到150万平方米。下半年的新增供应约为40万平方米;至今年底,全市优质商铺总存量将达到188万平方米。展望下半年,由于全市零售消费总额增速减缓,零售商大多暂缓扩张计划,而新商场又将扎堆开业,预计届时空置率将上升。

  在商铺投资市场方面,二季度保德信房地产投资公司以20亿元购入位于海珠区、总建筑面积为8万平方米的乐峰广场,这是广州历来最大宗整宗商业物业投资交易。

  物流园租赁需求将持续低迷

  受全球经济气候影响,广州上半年的工业经济发展呈明显放缓现象。今年1至5月,广州的累计出口同比增长 .7%,较去年同期的增长水平下降18.6%。规模以上工业总产值增长也有所放缓,较去年同期减少2.2%。

  由于出口放缓导致需求下降,物流园面临租赁压力。“上半年受国内外经济因素影响,物流园需求持续放缓,其中保税园区受出口增长放缓影响较大。”仲量联行广州研究部高级经理曾丽表示,到今年底,全市非保税物流园总存量将增至1 0万平方米,而保税区供应量则受需求影响继续偏紧。

  据统计,非保税园区二季度的空置率轻微上升至5.2%,上半年累计上升2.9个百分点。上半年非保税园区平均租金取得1.1%的增长,达每月每平方米29元。二季度保税园区虽无新增供应,但受出口减缓影响,有部分租户缩减使用面积或迁出,使保税园区空置率保持在高位水平达 4.5%,上半年累计上升0.6个百分点。

  曾丽认为,下半年制造业和出口增长放缓将继续影响物流园需求,随着大量外资企业冻结扩张需求,新增租赁需求将持续低迷。同时,新供应量洪峰将大大推高非保税物流园的空置率,尤其是非核心区。而受出口增长低迷影响,保税物流园空置率面临同样压力。需求减弱加上供应量增加,使未来保税物流园租金基本持平,上涨机会不大。而部分地理位置较好的非保税物流园,空置率仍会继续偏低,租金仍有增长空间。

  房价大幅上涨的机会偏低

  在豪宅市场方面,由于企业租户增多,带动二季度租金上升。曾丽指出:“全球经济不明朗,使越来越多跨国企业重视节省成本。有部分外国雇员因缩减津贴,不得不迁至较小型单位。同时,随着进驻珠江新城写字楼的企业增加,整体就业人数上升,珠江新城中等面积公寓需求增加,带动全市高档住宅的租金继续小幅攀升。”二季度豪宅平均租金环比增长1.2%至每月每平方米77元,上半年则较去年四季度上涨 %。

  随着一手市场回暖,加上核心地区如珠江新城的新增供应有限,越来越少二手业主愿意降低售价,部分业主甚至希望调高售价,但买家大多持观望态度。下半年豪宅市场新增供应将达800套以上,预计年底总存量将达4万套。预计下半年开发商仍将以跑量为主要策略。同时,对房价合理回归主动调控仍然存在,因此房价大幅上涨的机会偏低。

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